Veräußerung einer Immobilie nach Scheidung - Steuerliche Fallstricke
Steuerfreier Verkauf oder Steuerpflicht – Eigennutzung durch Kinder reicht nicht aus
Bei einer Scheidung stellt sich oft die Frage: Was passiert mit dem gemeinsamen Haus, was mit der gemeinsamen Eigentumswohnung? Viele Betroffene wissen nicht, dass beim Verkauf oder der Übertragung des Eigenheims erhebliche Steuern anfallen können. Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft, muss den Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft versteuern (§ 23 EStG).
Die Ausnahme: Wann bleibt der Verkauf steuerfrei?
Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde – entweder durchgehend oder zumindest im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren. Das klingt zunächst einfach. Doch nach einer Trennung wird es kompliziert.
Das Problem nach der Trennung
Im entschiedenen Fall war der Ehemann bereits zwei Jahre vor dem Verkauf aus dem Haus ausgezogen. Zwar lebten dort weiterhin seine geschiedene Ehefrau und das gemeinsame minderjährige Kind. Viele denken jetzt: "Mein Kind wohnt dort, also nutze ich das Haus doch weiterhin für meine Familie." Diese Annahme ist falsch.
Die harte Realität: Kinder allein schützen nicht vor Steuern
Die Nutzung durch das Kind wurde nicht als Eigennutzung des Vaters gewertet. Entscheidend war, dass der Veräußerer selbst das Haus nicht mehr bewohnte und somit keine steuerfreie Eigennutzung vorlag. Der Ehegatte nutzt seinen Miteigentumsanteil nach dem Auszug aus dem Familienheim nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken, wenn der geschiedene Ehepartner und das gemeinsame minderjährige Kind weiterhin dort wohnen.
Wann gilt die Nutzung durch Kinder als Eigennutzung?
Die Nutzung durch ein gemeinsames Kind kann steuerlich nur dann als Eigennutzung gelten, wenn der Veräußerer das Sorgerecht hat und das Kind dauerhaft bei ihm lebt. Im Fall einer Scheidung, bei der das Kind beim anderen Elternteil wohnt, entfällt diese Möglichkeit in der Regel. Das bedeutet konkret: Wenn Ihr Kind nach der Trennung bei Ihrem Ex-Partner wohnt, zählt dies nicht als Ihre Eigennutzung – selbst, wenn Sie noch Miteigentümer sind.
Warum wird so streng entschieden?
Nach dem Auszug des Klägers nutzte auch seine geschiedene Ehefrau das Einfamilienhaus zu (ihren) Wohnzwecken. Entgegen der Ansicht der Revision steht dem nicht entgegen, dass diese das ehemalige Familienheim (auch) aus eigenem Recht – aufgrund ihres hälftigen Miteigentumsanteils – bewohnte. Keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt vor, wenn die Überlassung nicht ausschließlich an ein einkommensteuerlich zu berücksichtigendes Kind, sondern zugleich an einen Dritten (zum Beispiel die Kindesmutter beziehungsweise den Kindesvater) erfolgt. Der Ex-Partner gilt steuerlich als "Dritter". Sobald dieser die Immobilie mitnutzt, ist die Steuerbefreiung ausgeschlossen.
Auch emotionale Gründe helfen nicht
Auch die Berufung auf eine familiäre oder emotionale Zwangslage blieb erfolglos.
Viele Betroffene argumentieren: "Ich musste ausziehen, um den Kindern die Trennung zu erleichtern" oder "Ich wurde zur Übertragung gezwungen". Das Finanzamt interessiert das nicht.
Die 10-Jahres-Frist läuft weiter
Die 10-Jahres-Frist für steuerpflichtige Veräußerungen bleibt bestehen – und die Nutzung durch Kinder schützt nicht automatisch vor der Steuerpflicht. Die Frist beginnt mit dem ursprünglichen Kauf des Hauses. Wenn Sie also 2015 gemeinsam gekauft haben, 2020 ausgezogen sind und 2023 Ihren Anteil an den Ex-Partner verkaufen, liegt der Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist. Der Gewinn ist steuerpflichtig.
Was bedeutet das konkret für Sie?
Angenommen, Sie haben 2015 ein Haus für 300.000 Euro gekauft (Ihr Anteil: 150.000 Euro). 2023 verkaufen Sie Ihren Anteil für 200.000 Euro an Ihre Ex-Partnerin. Der Gewinn von 50.000 Euro muss versteuert werden – je nach persönlichem Steuersatz können das schnell 15.000 bis 20.000 Euro Steuern sein.
Gibt es Lösungen?
Wer steuerliche Nachteile vermeiden will, sollte frühzeitig prüfen, ob und wie eine Eigennutzung nachgewiesen werden kann. Eine strategisch geplante Lösung, die auch die Wohnsituation der Kinder berücksichtigt, kann helfen, unnötige steuerliche Belastungen zu vermeiden.
Mögliche Strategien:
1.Die 10-Jahres-Frist abwarten
Wenn möglich, warten Sie mit dem Verkauf, bis seit dem Kauf zehn Jahre vergangen sind. Dann ist der Verkauf grundsätzlich steuerfrei.
2. Selbst wieder einziehen
Ziehen Sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor wieder selbst in die Immobilie ein. Das ist oft nicht praktikabel, kann aber die Steuer sparen.
3. Frühzeitige Planung bei der Scheidung
Klären Sie bereits in der Scheidungsfolgenvereinbarung, wer wann auszieht und wann verkauft wird. So lassen sich steuerliche Fallen vermeiden.
4. Übertragung statt Verkauf
In manchen Fällen kann eine unentgeltliche Übertragung im Rahmen des Zugewinnausgleichs steuerlich günstiger sein als ein Verkauf.
Besondere Vorsicht bei Miteigentum
Das hälftige Miteigentum rechtfertigt nicht die Annahme, der in der Wohnung lebende Miteigentümer nutze nur seinen eigenen Miteigentumsanteil – quasi die Hälfte der Wohnung. Bei Bruchteilseigentum wird die Sache nicht real geteilt; geteilt wird nur die Rechtszuständigkeit am gemeinschaftlichen Gegenstand. Ein vorrangiger Verbrauch des Miteigentumsanteils im Wege der Selbstnutzung findet dementsprechend nicht statt. Sie können also nicht argumentieren: "Meine Ex-Frau nutzt ihre Hälfte, ich stelle meine Hälfte dem Kind zur Verfügung."
Fazit
Bei Immobilienübertragungen im Zuge einer Scheidung ist besondere Vorsicht geboten. Die 10-Jahres-Frist für steuerpflichtige Veräußerungen bleibt bestehen – und die Nutzung durch Kinder schützt nicht automatisch vor der Steuerpflicht.
Die wichtigsten Punkte zusammengefasst:
1. Nach Ihrem Auszug zählt die Nutzung durch Ihr Kind nicht als Ihre Eigennutzung
2. Auch wenn Ihr Kind dort wohnt: Nutzt Ihr Ex-Partner die Immobilie mit, ist die Steuerbefreiung ausgeschlossen. Die 10-Jahres-Frist läuft ab dem ursprünglichen Kauf
3. Emotionale oder familiäre Gründe für den Auszug spielen keine Rolle
Frühzeitige Planung kann erhebliche Steuerlasten vermeiden
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Jeder Scheidungsfall ist anders. Die steuerlichen Folgen hängen von vielen Faktoren ab: Wann haben Sie gekauft? Wer zieht wann aus? Wie ist das Sorgerecht geregelt? Welche Vereinbarungen wurden getroffen?
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