Immobilienkauf durch unverheiratete Paare: So gestalten Sie rechtssicher

1) Ausgangspunkt und Ziel

Wer ohne Trauschein gemeinsam eine Immobilie erwirbt, sollte die rechtliche und finanzielle Seite von Anfang an sauber regeln. Kernfragen betreffen: Eigentum & Grundbuch, Finanzierung & Haftung, Ausgleich bei unterschiedlichen Beiträgen, Trennungsszenarien sowie Erb- und Steuerfolgen.

2) Eigentum und Grundbuch

• Alleineigentum eines Partners: Steht nur eine Person im Grundbuch, hat die andere ohne besondere Vereinbarungen weder Nutzungs- noch Verwertungsrechte. Ein reiner „Mitfinanzierer“ ist nicht automatisch abgesichert.
  Gestaltung: dingliche Rechte (z. B. Wohnungsrecht/Nießbrauch), schuldrechtliche Verträge (Darlehen, Ausgleichsregelungen) oder eine spätere Miteigentumsübertragung (notariell, § 311b BGB).
• Bruchteilseigentum (z. B. 50/50 oder nach Quote): Quoten können frei vereinbart werden und sollten die tatsächlichen Einlagen widerspiegeln (§§ 1008 ff. BGB).
  Gestaltung: Im Kaufvertrag oder in einer separaten Vereinbarung festhalten, wer welche Einlage erbringt und wie spätere Investitionen (Renovierung, Sondertilgung) quotenrein oder abweichend zu berücksichtigen sind.
• Vorkaufs-/Ankaufsrechte, Verwertungsregeln: Für den Fall der Trennung empfiehlt sich eine vertragliche „Exit-Mechanik“ (Andienungsrecht an den anderen, Bewertungsmethode, Fristen, Kostenverteilung bei Verkauf/Übernahme).

3) Finanzierung, Haftung und Innenausgleich

• Gesamtschuld gegenüber der Bank: Unterzeichnen beide Partner den Kredit, haften sie regelmäßig als Gesamtschuldner für die volle Darlehenssumme (§ 421 BGB) – unabhängig davon, wer einzieht oder auszieht. Ein einseitiger Rückzug aus der Haftung gelingt nur mit Bankzustimmung.
  Gestaltung: Interne Ausgleichsklauseln (wer zahlt welche Rate, was gilt bei Trennung/Verzug, Ausgleich bei Alleinnutzung), Verpflichtung zur Mitwirkung an einer Schuldhaftentlassung oder Umschuldung.
• Sicherung interner Beiträge: Leistet ein Partner überproportional (Eigenkapital, Sondertilgungen, Ausbau), sollte das als Darlehen oder als ausgleichspflichtige Sonderleistung dokumentiert werden – alternativ Sicherung über nachrangige Grundschuld, Rangvereinbarung oder einen schuldrechtlichen Rückzahlungs-/Abfindungsanspruch.

4) Vermeidung schenkungsteuerlicher Risiken

• Ungleiche Einlagen bei gleichen Quoten können als (teilweise) freigebige Zuwendung gewertet werden (§ 7 ErbStG).
  Gestaltung: Entweder Quoten passend wählen oder Mehrleistungen ausdrücklich als rückzahlbare Darlehen/Sonderbeiträge regeln. So lassen sich spätere Steuer- und Ausgleichsstreitigkeiten vermeiden.

5) Trennung, Nutzung und Bewirtschaftung

• Nutzung nach Trennung: Wer bleibt (vorübergehend) in der Immobilie? Gibt es eine Nutzungsentschädigung zugunsten des anderen?
• Laufende Kosten: Klare Regeln zu Zins-/Tilgungsraten, Umlagen, Instandhaltung und Versicherung – sowohl im Normalbetrieb als auch für die Trennungsphase.
• Verwertung/Übernahme: Festgelegter Bewertungsweg (z. B. Gutachten, Mittel aus zwei Maklerbewertungen, Abschlag/Zuschlag), Fristen für Kaufpreiszahlung, Übernahme von Darlehen, Kosten (Notar, Grundbuch, Vorfälligkeit).

6) Erbrechtliche Absicherung

• Keine gesetzliche Erbfolge für Lebensgefährten: Ohne Verfügung von Todes wegen erben Abkömmlinge, sonst Verwandte; der Partner geht leer aus (Pflichtteilsrechte der Kinder bleiben bestehen, §§ 2303 ff. BGB).
  Gestaltung: Gegenseitige Testamente/Erbvertrag, ggf. Vermächtnisse oder Vor-/Nacherbfolge; Absicherung des Längerlebenden über Nießbrauch/Wohnungsrecht oder Ankaufsrechte; Absprache zu Pflichtteilsrisiken und deren Finanzierung (Liquiditätsklauseln).

7) Erbschaftsteuer im Blick behalten

• Freibeträge: Unverheiratete Partner fallen regelmäßig in die ungünstigere Steuerklasse (niedriger Freibetrag, zzt. 20.000 €), während Ehegatten deutlich höhere Freibeträge genießen und für die selbstgenutzte Familienwohnung Sonderbegünstigungen haben (§ 16, § 13 ErbStG).
  Gestaltung: Testamentarische Feinjustierung (z. B. Nießbrauch statt Volleigentum), zeitliche Staffelungen, Versicherungs-/Liquiditätsplanung zur Begleichung etwaiger Steuer- oder Pflichtteilsansprüche.

8) Partnerschaftsvertrag / Gesellschaftsform als Rahmen

• Partnerschaftsvertrag: Bündelt alle Punkte (Eigentumsquoten, Zahlungen, Nutzen/Lasten, Trennung/Exit, Bewertung, Haftung, Instandhaltung, Modernisierung, Versicherungen). Notarielle Beurkundung ist angezeigt, sobald grundstücksbezogene Verpflichtungen betroffen sind (§ 311b BGB).
• (E)GbR-Modell: Der Erwerb über eine (eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts) EGbR ist möglich; Gesellschaft und Gesellschafter können im Grundbuch ausgewiesen werden. Der Gesellschaftsvertrag regelt Eintritt/Austritt, Abfindung, Geschäftsführung, Nutzung und Verwertung. Das eignet sich vor allem, wenn weitere Vermögensgegenstände gemeinsam gehalten oder flexible Beteiligungsverhältnisse abgebildet werden sollen.

Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine individuelle Rechtsberatung dar. Für eine auf Ihren speziellen Fall zugeschnittene Beratung stehe ich Ihnen gern persönlich zur Verfügung.