Rechtsanwalt
Roman Noack
Ihr Fachanwalt für Familien- und Erbrecht

Wer erbt bei kinderlosen Ehegatten?

Verstirbt ein Ehepartner ohne Kinder, glauben viele, dass der überlebende Ehegatte automatisch alles erbt. Das stimmt nicht. Nach der gesetzlichen Erbfolge teilt sich der Ehegatte das Erbe oft mit den Eltern oder Geschwistern des Verstorbenen – es sei denn, ein Testament regelt etwas anderes.

1. Gesetzliche Erbfolge bei Ehegatten ohne Kinder

Das deutsche Erbrecht ordnet die Verwandten in sogenannte Ordnungen ein:
1. Erste Ordnung: Kinder und Enkel
2. Zweite Ordnung: Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen
3. Dritte Ordnung: Großeltern und deren Nachkommen

Fehlen Kinder, kommen die Eltern oder Geschwister des Verstorbenen zum Zuge.

2. Wie viel erbt der überlebende Ehegatte?

Der Anteil des Ehegatten hängt davon ab, welche Verwandten noch leben:
- Neben Eltern oder Geschwistern: Ehegatte erbt die Hälfte des Nachlasses. Die andere Hälfte geht an die Eltern (je ein Viertel). Sind Eltern verstorben, treten deren Kinder (also Geschwister, Nichten oder Neffen) ein.
- Sind keine Verwandten mehr da: der Ehegatte erbt alles.

3. Zugewinngemeinschaft: Ehegatte erbt mehr

Leben Ehegatten im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, erhöht sich der Erbanteil des überlebenden Partners automatisch um ein weiteres Viertel (§ 1371 BGB).

In der Praxis bedeutet das: Der überlebende Ehegatte erhält drei Viertel des Nachlasses, die übrigen ein Viertel gehen an Eltern oder Geschwister.

4. Sonderfall Gütertrennung

Bei Gütertrennung bleibt es bei der hälftigen Erbquote, wenn keine Kinder vorhanden sind. Anders ist es nur, wenn Kinder miterben – dann gilt Gleichverteilung.

5. Pflichtteil beachten

Auch wenn der Ehegatte im Testament zum Alleinerben bestimmt wird, haben nahe Angehörige (z. B. Eltern) Anspruch auf den Pflichtteil. Dieser beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils und ist ein reiner Geldanspruch.

6. Lebenspartner – Gleichstellung im Erbrecht

Eingetragene Lebenspartner sind Ehegatten vollständig gleichgestellt und erben nach denselben Vorschriften.

7. Empfehlung: Testament oder Erbvertrag

Ohne Testament entsteht oft eine Erbengemeinschaft, in der sich der überlebende Ehegatte mit Eltern oder Geschwistern des Verstorbenen abstimmen muss. Das führt häufig zu Konflikten.

Tipp vom Fachanwalt: Ehegatten sollten sich gegenseitig als Alleinerben einsetzen und in einem Berliner Testament oder Erbvertrag festlegen, wer nach dem Tod des Längerlebenden erben soll.

Fazit

Ohne Kinder teilt sich der überlebende Ehegatte das Erbe meist mit den Verwandten des Verstorbenen. Bei Zugewinngemeinschaft erhält er drei Viertel des Nachlasses, bei Gütertrennung die Hälfte. Nur wenn keine Verwandten vorhanden sind, erbt er allein. Ein Testament schafft Klarheit und Frieden innerhalb der Familie.

Ratgeber Mietminderung

Wann eine Mietminderung möglich ist

Ihre Wohnung hat Mängel, und Sie ärgern sich über die volle Miete? Eine Mietminderung kann Ihr gutes Recht sein – vorausgesetzt, sie wird richtig durchgeführt. Als erfahrene Kanzlei für Mietrecht in Schierling und Hengersberg beraten wir Sie individuell, wann, in welcher Höhe und unter welchen Voraussetzungen Sie die Miete kürzen dürfen.

Typische Fälle, die zur Mietminderung berechtigen

Ein Anspruch auf Mietminderung besteht, wenn die Wohnung einen Mangel aufweist, der die Nutzung erheblich beeinträchtigt. Beispiele sind:

• Heizungsausfall oder unzureichende Beheizung
  • Schimmelbildung oder Feuchtigkeit
  • Lärmbelästigung durch Nachbarn oder Bauarbeiten
  • Undichte Fenster oder Türen
  • Wohnflächenabweichung von mehr als 10 % gegenüber dem Mietvertrag

Richtig vorgehen bei der Mietminderung

Damit Ihre Mietminderung rechtlich wirksam ist, sollten Sie systematisch vorgehen:

1. Mängel dokumentieren

Halten Sie alle Mängel sorgfältig fest – am besten mit Fotos, Messungen oder einem kurzen Protokoll. So können Sie jederzeit nachweisen, wann und in welchem Umfang die Beeinträchtigung aufgetreten ist.

2. Vermieter informieren

Informieren Sie Ihren Vermieter schriftlich über den Mangel. Beschreiben Sie den Zustand möglichst genau und fordern Sie eine zeitnahe Beseitigung. Geben Sie dabei eine angemessene Frist an (z. B. 14 Tage).

3. Mietminderung umsetzen

Bleibt der Vermieter untätig, dürfen Sie die Miete mindern. Die Höhe hängt von der Schwere des Mangels ab. Bei leichteren Beeinträchtigungen sind Minderungen von 5 – 10 % üblich, bei gravierenden Mängeln kann auch mehr angemessen sein. Gemindert wird grundsätzlich die Warmmiete (Grundmiete plus Nebenkosten).

Wichtige Hinweise für Mieter und Vermieter

Mieter sollten vor einer Mietminderung immer prüfen, ob der Mangel erheblich ist und der Vermieter tatsächlich Gelegenheit zur Beseitigung hatte. Vermieter wiederum sollten zügig reagieren, um unnötige Streitigkeiten oder Nachzahlungen zu vermeiden. Unsere Kanzlei berät Sie dazu, wie Sie Ihre Rechte effektiv durchsetzen oder unberechtigte Minderungen abwehren können.

Regionale Beratung – persönlich und kompetent

Als Rechtsanwalt unterstütze ich Sie in allen Fragen rund um Mietminderung, Mieterrechte und Vermieterpflichten. Unsere Kanzlei ist an den Standorten Schierling und Hengersberg für Mandanten aus der gesamten Region Regensburg, Deggendorf, Landshut und Umgebung tätig.

Häufige Fragen zur Mietminderung

Wie hoch darf ich die Miete mindern?

Die Minderungsquote hängt immer vom Einzelfall ab. Bei kleineren Mängeln sind 5 % angemessen, bei massiven Beeinträchtigungen (z. B. Totalausfall der Heizung im Winter) auch deutlich mehr.

Ab wann darf ich mindern?

Erst nachdem der Vermieter über den Mangel informiert wurde und keine Abhilfe erfolgt ist, darf die Miete gemindert werden. Eine vorschnelle Kürzung kann zu Mietrückständen und Kündigungsrisiken führen.

Was, wenn der Vermieter nichts unternimmt?

Bleibt die Mängelbeseitigung aus, können Sie auf Abhilfe klagen oder den Mangel selbst beheben lassen und die Kosten mit der Miete verrechnen. Vorher sollten Sie sich aber anwaltlich beraten lassen.

Beratung durch Rechtsanwalt Noack

Sie sind unsicher, ob und in welcher Höhe Sie Ihre Miete mindern dürfen? Oder möchten Sie als Vermieter unberechtigte Mietminderungen abwehren? Rechtsanwalt Roman Noack steht Ihnen in Schierling und Hengersberg und Umgebungpersönlich zur Seite. Vereinbaren Sie jetzt Ihren Beratungstermin – schnell, kompetent und zuverlässig.

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Immobilienkauf durch unverheiratete Paare: So gestalten Sie rechtssicher

1) Ausgangspunkt und Ziel

Wer ohne Trauschein gemeinsam eine Immobilie erwirbt, sollte die rechtliche und finanzielle Seite von Anfang an sauber regeln. Kernfragen betreffen: Eigentum & Grundbuch, Finanzierung & Haftung, Ausgleich bei unterschiedlichen Beiträgen, Trennungsszenarien sowie Erb- und Steuerfolgen.

2) Eigentum und Grundbuch

• Alleineigentum eines Partners: Steht nur eine Person im Grundbuch, hat die andere ohne besondere Vereinbarungen weder Nutzungs- noch Verwertungsrechte. Ein reiner „Mitfinanzierer“ ist nicht automatisch abgesichert.
  Gestaltung: dingliche Rechte (z. B. Wohnungsrecht/Nießbrauch), schuldrechtliche Verträge (Darlehen, Ausgleichsregelungen) oder eine spätere Miteigentumsübertragung (notariell, § 311b BGB).
• Bruchteilseigentum (z. B. 50/50 oder nach Quote): Quoten können frei vereinbart werden und sollten die tatsächlichen Einlagen widerspiegeln (§§ 1008 ff. BGB).
  Gestaltung: Im Kaufvertrag oder in einer separaten Vereinbarung festhalten, wer welche Einlage erbringt und wie spätere Investitionen (Renovierung, Sondertilgung) quotenrein oder abweichend zu berücksichtigen sind.
• Vorkaufs-/Ankaufsrechte, Verwertungsregeln: Für den Fall der Trennung empfiehlt sich eine vertragliche „Exit-Mechanik“ (Andienungsrecht an den anderen, Bewertungsmethode, Fristen, Kostenverteilung bei Verkauf/Übernahme).

3) Finanzierung, Haftung und Innenausgleich

• Gesamtschuld gegenüber der Bank: Unterzeichnen beide Partner den Kredit, haften sie regelmäßig als Gesamtschuldner für die volle Darlehenssumme (§ 421 BGB) – unabhängig davon, wer einzieht oder auszieht. Ein einseitiger Rückzug aus der Haftung gelingt nur mit Bankzustimmung.
  Gestaltung: Interne Ausgleichsklauseln (wer zahlt welche Rate, was gilt bei Trennung/Verzug, Ausgleich bei Alleinnutzung), Verpflichtung zur Mitwirkung an einer Schuldhaftentlassung oder Umschuldung.
• Sicherung interner Beiträge: Leistet ein Partner überproportional (Eigenkapital, Sondertilgungen, Ausbau), sollte das als Darlehen oder als ausgleichspflichtige Sonderleistung dokumentiert werden – alternativ Sicherung über nachrangige Grundschuld, Rangvereinbarung oder einen schuldrechtlichen Rückzahlungs-/Abfindungsanspruch.

4) Vermeidung schenkungsteuerlicher Risiken

• Ungleiche Einlagen bei gleichen Quoten können als (teilweise) freigebige Zuwendung gewertet werden (§ 7 ErbStG).
  Gestaltung: Entweder Quoten passend wählen oder Mehrleistungen ausdrücklich als rückzahlbare Darlehen/Sonderbeiträge regeln. So lassen sich spätere Steuer- und Ausgleichsstreitigkeiten vermeiden.

5) Trennung, Nutzung und Bewirtschaftung

• Nutzung nach Trennung: Wer bleibt (vorübergehend) in der Immobilie? Gibt es eine Nutzungsentschädigung zugunsten des anderen?
• Laufende Kosten: Klare Regeln zu Zins-/Tilgungsraten, Umlagen, Instandhaltung und Versicherung – sowohl im Normalbetrieb als auch für die Trennungsphase.
• Verwertung/Übernahme: Festgelegter Bewertungsweg (z. B. Gutachten, Mittel aus zwei Maklerbewertungen, Abschlag/Zuschlag), Fristen für Kaufpreiszahlung, Übernahme von Darlehen, Kosten (Notar, Grundbuch, Vorfälligkeit).

6) Erbrechtliche Absicherung

• Keine gesetzliche Erbfolge für Lebensgefährten: Ohne Verfügung von Todes wegen erben Abkömmlinge, sonst Verwandte; der Partner geht leer aus (Pflichtteilsrechte der Kinder bleiben bestehen, §§ 2303 ff. BGB).
  Gestaltung: Gegenseitige Testamente/Erbvertrag, ggf. Vermächtnisse oder Vor-/Nacherbfolge; Absicherung des Längerlebenden über Nießbrauch/Wohnungsrecht oder Ankaufsrechte; Absprache zu Pflichtteilsrisiken und deren Finanzierung (Liquiditätsklauseln).

7) Erbschaftsteuer im Blick behalten

• Freibeträge: Unverheiratete Partner fallen regelmäßig in die ungünstigere Steuerklasse (niedriger Freibetrag, zzt. 20.000 €), während Ehegatten deutlich höhere Freibeträge genießen und für die selbstgenutzte Familienwohnung Sonderbegünstigungen haben (§ 16, § 13 ErbStG).
  Gestaltung: Testamentarische Feinjustierung (z. B. Nießbrauch statt Volleigentum), zeitliche Staffelungen, Versicherungs-/Liquiditätsplanung zur Begleichung etwaiger Steuer- oder Pflichtteilsansprüche.

8) Partnerschaftsvertrag / Gesellschaftsform als Rahmen

• Partnerschaftsvertrag: Bündelt alle Punkte (Eigentumsquoten, Zahlungen, Nutzen/Lasten, Trennung/Exit, Bewertung, Haftung, Instandhaltung, Modernisierung, Versicherungen). Notarielle Beurkundung ist angezeigt, sobald grundstücksbezogene Verpflichtungen betroffen sind (§ 311b BGB).
• (E)GbR-Modell: Der Erwerb über eine (eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts) EGbR ist möglich; Gesellschaft und Gesellschafter können im Grundbuch ausgewiesen werden. Der Gesellschaftsvertrag regelt Eintritt/Austritt, Abfindung, Geschäftsführung, Nutzung und Verwertung. Das eignet sich vor allem, wenn weitere Vermögensgegenstände gemeinsam gehalten oder flexible Beteiligungsverhältnisse abgebildet werden sollen.

Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine individuelle Rechtsberatung dar. Für eine auf Ihren speziellen Fall zugeschnittene Beratung stehe ich Ihnen gern persönlich zur Verfügung.

Veräußerung einer Immobilie nach Scheidung - Steuerliche Fallstricke

Steuerfreier Verkauf oder Steuerpflicht – Eigennutzung durch Kinder reicht nicht aus

Bei einer Scheidung stellt sich oft die Frage: Was passiert mit dem gemeinsamen Haus, was mit der gemeinsamen Eigentumswohnung? Viele Betroffene wissen nicht, dass beim Verkauf oder der Übertragung des Eigenheims erhebliche Steuern anfallen können. Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft, muss den Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft versteuern (§ 23 EStG).

Die Ausnahme: Wann bleibt der Verkauf steuerfrei?

Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde – entweder durchgehend oder zumindest im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren. Das klingt zunächst einfach. Doch nach einer Trennung wird es kompliziert.

Das Problem nach der Trennung

Im entschiedenen Fall war der Ehemann bereits zwei Jahre vor dem Verkauf aus dem Haus ausgezogen. Zwar lebten dort weiterhin seine geschiedene Ehefrau und das gemeinsame minderjährige Kind. Viele denken jetzt: "Mein Kind wohnt dort, also nutze ich das Haus doch weiterhin für meine Familie." Diese Annahme ist falsch.

Die harte Realität: Kinder allein schützen nicht vor Steuern

Die Nutzung durch das Kind wurde nicht als Eigennutzung des Vaters gewertet. Entscheidend war, dass der Veräußerer selbst das Haus nicht mehr bewohnte und somit keine steuerfreie Eigennutzung vorlag. Der Ehegatte nutzt seinen Miteigentumsanteil nach dem Auszug aus dem Familienheim nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken, wenn der geschiedene Ehepartner und das gemeinsame minderjährige Kind weiterhin dort wohnen.

Wann gilt die Nutzung durch Kinder als Eigennutzung?

Die Nutzung durch ein gemeinsames Kind kann steuerlich nur dann als Eigennutzung gelten, wenn der Veräußerer das Sorgerecht hat und das Kind dauerhaft bei ihm lebt. Im Fall einer Scheidung, bei der das Kind beim anderen Elternteil wohnt, entfällt diese Möglichkeit in der Regel. Das bedeutet konkret: Wenn Ihr Kind nach der Trennung bei Ihrem Ex-Partner wohnt, zählt dies nicht als Ihre Eigennutzung – selbst, wenn Sie noch Miteigentümer sind.

Warum wird so streng entschieden?

Nach dem Auszug des Klägers nutzte auch seine geschiedene Ehefrau das Einfamilienhaus zu (ihren) Wohnzwecken. Entgegen der Ansicht der Revision steht dem nicht entgegen, dass diese das ehemalige Familienheim (auch) aus eigenem Recht – aufgrund ihres hälftigen Miteigentumsanteils – bewohnte. Keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt vor, wenn die Überlassung nicht ausschließlich an ein einkommensteuerlich zu berücksichtigendes Kind, sondern zugleich an einen Dritten (zum Beispiel die Kindesmutter beziehungsweise den Kindesvater) erfolgt. Der Ex-Partner gilt steuerlich als "Dritter". Sobald dieser die Immobilie mitnutzt, ist die Steuerbefreiung ausgeschlossen.

Auch emotionale Gründe helfen nicht

Auch die Berufung auf eine familiäre oder emotionale Zwangslage blieb erfolglos.

Viele Betroffene argumentieren: "Ich musste ausziehen, um den Kindern die Trennung zu erleichtern" oder "Ich wurde zur Übertragung gezwungen". Das Finanzamt interessiert das nicht.

Die 10-Jahres-Frist läuft weiter

Die 10-Jahres-Frist für steuerpflichtige Veräußerungen bleibt bestehen – und die Nutzung durch Kinder schützt nicht automatisch vor der Steuerpflicht. Die Frist beginnt mit dem ursprünglichen Kauf des Hauses. Wenn Sie also 2015 gemeinsam gekauft haben, 2020 ausgezogen sind und 2023 Ihren Anteil an den Ex-Partner verkaufen, liegt der Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist. Der Gewinn ist steuerpflichtig.

Was bedeutet das konkret für Sie?

Angenommen, Sie haben 2015 ein Haus für 300.000 Euro gekauft (Ihr Anteil: 150.000 Euro). 2023 verkaufen Sie Ihren Anteil für 200.000 Euro an Ihre Ex-Partnerin. Der Gewinn von 50.000 Euro muss versteuert werden – je nach persönlichem Steuersatz können das schnell 15.000 bis 20.000 Euro Steuern sein.

Gibt es Lösungen?

Wer steuerliche Nachteile vermeiden will, sollte frühzeitig prüfen, ob und wie eine Eigennutzung nachgewiesen werden kann. Eine strategisch geplante Lösung, die auch die Wohnsituation der Kinder berücksichtigt, kann helfen, unnötige steuerliche Belastungen zu vermeiden.

Mögliche Strategien:

1.Die 10-Jahres-Frist abwarten
Wenn möglich, warten Sie mit dem Verkauf, bis seit dem Kauf zehn Jahre vergangen sind. Dann ist der Verkauf grundsätzlich steuerfrei.
2. Selbst wieder einziehen
Ziehen Sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor wieder selbst in die Immobilie ein. Das ist oft nicht praktikabel, kann aber die Steuer sparen.
3. Frühzeitige Planung bei der Scheidung
Klären Sie bereits in der Scheidungsfolgenvereinbarung, wer wann auszieht und wann verkauft wird. So lassen sich steuerliche Fallen vermeiden.
4. Übertragung statt Verkauf
In manchen Fällen kann eine unentgeltliche Übertragung im Rahmen des Zugewinnausgleichs steuerlich günstiger sein als ein Verkauf.

Besondere Vorsicht bei Miteigentum

Das hälftige Miteigentum rechtfertigt nicht die Annahme, der in der Wohnung lebende Miteigentümer nutze nur seinen eigenen Miteigentumsanteil – quasi die Hälfte der Wohnung. Bei Bruchteilseigentum wird die Sache nicht real geteilt; geteilt wird nur die Rechtszuständigkeit am gemeinschaftlichen Gegenstand. Ein vorrangiger Verbrauch des Miteigentumsanteils im Wege der Selbstnutzung findet dementsprechend nicht statt. Sie können also nicht argumentieren: "Meine Ex-Frau nutzt ihre Hälfte, ich stelle meine Hälfte dem Kind zur Verfügung."

Fazit

Bei Immobilienübertragungen im Zuge einer Scheidung ist besondere Vorsicht geboten. Die 10-Jahres-Frist für steuerpflichtige Veräußerungen bleibt bestehen – und die Nutzung durch Kinder schützt nicht automatisch vor der Steuerpflicht.

Die wichtigsten Punkte zusammengefasst:
1. Nach Ihrem Auszug zählt die Nutzung durch Ihr Kind nicht als Ihre Eigennutzung
2. Auch wenn Ihr Kind dort wohnt: Nutzt Ihr Ex-Partner die Immobilie mit, ist die Steuerbefreiung ausgeschlossen. Die 10-Jahres-Frist läuft ab dem ursprünglichen Kauf
3. Emotionale oder familiäre Gründe für den Auszug spielen keine Rolle
Frühzeitige Planung kann erhebliche Steuerlasten vermeiden

Persönliche Beratung in unserer Kanzlei

Jeder Scheidungsfall ist anders. Die steuerlichen Folgen hängen von vielen Faktoren ab: Wann haben Sie gekauft? Wer zieht wann aus? Wie ist das Sorgerecht geregelt? Welche Vereinbarungen wurden getroffen?

In unserer Kanzlei analysieren wir Ihre individuelle Situation und entwickeln gemeinsam mit Ihnen eine Strategie, die steuerliche Nachteile minimiert. Dabei arbeiten wir eng mit Steuerberatern zusammen, um alle Aspekte zu berücksichtigen.

Vereinbaren Sie hier einen Beratungstermin, bevor Sie wichtige Entscheidungen treffen. Eine frühzeitige Planung kann Ihnen mehrere tausend Euro Steuern ersparen.